北京市昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目CP01-0801-0028地块（以下简称：0028地块）的争夺（详见：上海大华，开奖即躺赢）已经落下帷幕，但是这场激烈的土拍大戏留给行业待思考的问题还有很多。
例如，在今年土地市场分化加剧的情况下，再有如0028地块这样优质土地出现，会不会仍然引来众多房企抢夺，最后还要靠摇号方式决定赢家？
如果是的话，那就不由得让我们想到另一个问题：是否会出现房企用多个“马甲公司”（以下简称：“马甲”）抢同一地块？
(资料图)
毕竟，谁都明白：在摇号决定优质地块归属的时候，谁拥有的“马甲”多，谁拿下该地块的胜算就大。
壹
2021年5月，在苏州市一次集中供地中，就出现了几十家公司摇号竞争一个地块的情况。这几十家公司当中大多数都是几个大房企的“马甲”，穿透这些公司的股权结构，会发现某些大房企在土拍前疯狂注册了很多“马甲”，专为抢这块地而来。
大房企用“马甲”围猎优质地块，带来了市场竞争不公平、国有资产流失等问题。因此在2021年出现“马甲”围猎优质地块的事情后，各地政府就纷纷出台禁令，并且明确了处罚措施：一旦发现房企用“马甲”围猎同一地块，将采取没收保证金、对参与房企处以罚金等处罚，有的地方政府还会在一定时期内禁止犯错误的房企参与本地土拍。
但是，“马甲”的界定，始终很模糊。
例如，2021年时，有的房企在热点城市以母公司名义注册多家公司。多数“马甲”经过股权穿透后，其实际控制人都指向了母公司，这样的情况一般被界定为“马甲”就没有争议。
但是，如果所谓的“马甲”并非母公司的控股对象，这算不算是母公司的“马甲”？例如，恒大参股某项目公司，在这家公司里恒大只有10%的股权，这家公司算不算恒大的“马甲”呢？
实际上，这样的情况目前很难界定为某房企的“马甲”，而且很多城市对此情况并没有明确的规定。在界定是或者不是“马甲”的时候，主要看地方政府土地部门对这个事情的态度。
一般情况下，在土地好卖的时候，地方政府会加强土地市场稽查工作力度，对于各类“马甲”严查严禁，维护市场秩序；如果赶上土地不好，地方政府巴不得房企前来拿地。反正土地售价和房价上限都已经限定，“谁拿都是拿”，地方政府又有什么积极性去计较是不是“马甲”呢？
当然，经过这两年“马甲”争议后，有人提出对策：不管哪家公司拿下土地后，都只能独自开发，不允许拿地后再引进其他合作方入股，这就堵住了利用“马甲”拿地的通道。
实际上，这招儿对于使用“马甲”拿地的房企基本没用，因为有很多种方法规避这个限制。例如母公司成立一支基金化身财务投资者进入，未来再想办法让项目符合并表算业绩的条件，又或者“马甲”叠床架屋地设置多层控制股权，最后通过离岸的股权设置，把业绩并表给母公司等等。
也有人说，禁绝“马甲”其实很简单，只要提高土地竞拍保证金比例，例如将土地竞拍保证金比例提高到地价的100%，并且冻结1个月在政府账户上。加大资金机会成本，房企自然没动力去搞“马甲”竞拍了。
这确实是个好办法，但是如今土地市场行情下，敢于这么做的地方政府只有上海等少数城市，大部分城市土地市场是买方市场，地方政府没动力去提高土地竞拍的门槛。
贰
即便如此，因为2021年“马甲”泛滥成灾引起的不好影响，让一些城市对于“马甲”拿地开始狠打严查。在此情况下，一些主要房企在北京、上海等核心城市的土拍市场上使用“马甲”是谨慎的。因为曾有个别房企在上海因违规围标、串标，而遭到“三年禁止在上海拿地”的处罚，公司业绩损失巨大。
但是，随着土地市场分化，优质地块要靠摇号方式决定，这种情况下，不用“马甲”的公司就会吃亏，在此情况下，某些房企又想出了“代理人”的方式。
据说，如今在某些城市“马甲”已经被代理人方式所取代：拿地时，真正想拿地的企业不出面，而是多找几家代理人公司出面拿地，拿下后再把地块权益想办法转给背后真正想拿地的企业。
这些代理人公司不再是莫名其妙名字的“马甲”，而是一众各地城市的区属国企，有时候甚至是大型品牌民营房企。
例如，前不久某民营房企就给某央企房企做了一次代理人，在杭州拿下一块地，随后将股权转给了这家央企房企。没成想，这家民营房企被债权人追债，债权人认为它有钱拿地，没钱还债就是赖账，而这家民营房企只好哭丧着脸给债权人解释这次拿地自己只是代理人。
有人说，这家民企也是有头有脸的上市公司，虽然自己很缺钱，但是好不容易拿到优质地块，完全可以自己开发不给这家央企啊。实际上这家民企的很多项目现在正在卖给这家央企，被这家央企“纾困”中，如果它敢不听话，恐怕损失会更大。
民营房企做代理人还是少数情况，更多的时候，是很多城市的区级地方国企开始成为一些央企、国企房企的代理人。
例如，某央企投资某城市，跟这个城市商议，由这个城市的国资企业作为这个央企的代理人，去北京、上海等核心城市参与拿地。拿地后央企出钱开发，以此换来对城市的持续投资。
有意思的是，在这次朱辛庄0028地块的参拍企业当中就有几个新面孔房企，它们的股权穿透后竟然是某些城市的区属国企：JSHH背后的实际控制人是NT市某区的国资委（80%股份占比）；HBTC做完股权穿透后，股东有WH市某区国资委的影子……
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